มิติหุ้น – ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” พร้อมทั้งคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Hybrid Debentures) ของบริษัทที่ระดับ “BBB+” ซึ่งต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรอยู่ 2 ขั้น ทั้งนี้ อันดับเครดิตที่แตกต่างดังกล่าวสะท้อนถึงลักษณะการด้อยสิทธิและทางเลือกที่ผู้ออกตราสาร Hybrid Debentures สามารถเลื่อนการชำระดอกเบี้ยออกไปได้โดยใช้วิธีสะสมดอกเบี้ยจ่ายของหุ้นกู้
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่มั่นคงของบริษัทในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ กระแสเงินสดที่มีเสถียรภาพจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา รวมถึงสถานะสภาพคล่องที่อยู่ในระดับเพียงพอ การพิจารณาอันดับเครดิตดังกล่าวยังมีพื้นฐานจากการคาดการณ์ว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานชะลอตัวลงชั่วคราวในปี 2568 ซึ่งเป็นผลจากการปรับปรุงสินทรัพย์ที่กำลังดำเนินอยู่เป็นหลักก่อนที่จะฟื้นตัวและเติบโตได้ในช่วงที่เหลือของระยะเวลาประมาณการ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็มีข้อจำกัดบางส่วนจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ของบริษัทซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการแข่งขันที่แข็งแกร่งซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากสินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลที่ดี
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากสินทรัพย์คุณภาพสูงที่ตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น บริษัทเป็นเจ้าของศูนย์การค้า 3 แห่งและอาคารสำนักงาน 1 แห่งในย่านสยามสแควร์ ตลอดจนศูนย์การค้าและโครงการผสมผสานบนถนนเจริญนคร และร้านขายสินค้าราคาลดพิเศษ (Outlet) ระดับพรีเมียมใกล้สนามบินสุวรรณภูมิอีก 1 แห่ง โดยอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีจุดเด่นด้านการเข้าถึงที่สะดวกผ่านระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้าและเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมทั้งสำหรับลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติ
ศูนย์การค้าของบริษัทมีผู้เช่ารายหลัก ๆ ที่แข็งแกร่ง ได้แก่ ร้านบูติกแบรนด์หรู แบรนด์แฟชั่นนานาชาติ ห้องประชุมเอนกประสงค์ขนาดใหญ่ และโรงภาพยนตร์ซึ่งยังคงสามารถดึงดูดผู้ใช้บริการจำนวนมากได้อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้บริษัทสามารถรักษาอัตราการเช่า (Occupancy Rate — OR) เฉลี่ยได้ในระดับสูงที่ประมาณ 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพร้อมกับอัตราค่าเช่าที่แข็งแกร่ง
ในอนาคตทริสเรทติ้งเชื่อว่าการที่บริษัทมุ่งเน้นในการปรับกลยุทธ์การจัดสรรผู้เช่าและให้บริการที่สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมทั้งการมีจุดแข็งในการเป็นแหล่งดึงดูดนักท่องเที่ยวและการกระจายพื้นที่ให้บริการที่เพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปจะช่วยสนับสนุนความสามารถในการแข่งขันและความยืดหยุ่นในระยะยาวให้แก่บริษัท อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าการกระจุกตัวของสินทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นปัจจัยที่เป็นข้อจำกัดสำหรับอันดับเครดิตของบริษัทเนื่องจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ในพื้นที่เดียวเป็นสิ่งที่ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการหยุดชะงักในการดำเนินงาน
กระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้จากรายได้ภายใต้การทำสัญญา
กระแสเงินสดที่มีเสถียรภาพจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญายังคงเป็นจุดแข็งสำคัญที่ช่วยสนับสนุนสถานะเครดิตของบริษัท ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าสัญญาเช่าระยะยาวแบบอัตราค่าเช่าคงที่ช่วยสร้างรายได้ที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ ในขณะที่สัญญาแบบส่วนแบ่งรายได้นั้นเปิดโอกาสให้บริษัทได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นในช่วงที่ภาวะตลาดเอื้ออำนวย อย่างไรก็ตาม สัญญาแบบส่วนแบ่งรายได้ก็มีความเสี่ยงที่รายได้จะลดลงหากผลการดำเนินงานของผู้เช่าลดลง ซึ่งความเสี่ยงนี้ถูกลดทอนบางส่วนด้วยข้อกำหนดค่าเช่าขั้นต่ำที่ระบุไว้ในสัญญา
ปัจจุบันพื้นที่เช่าประมาณ 40% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของบริษัทอยู่ภายใต้สัญญาเช่าแบบส่วนแบ่งรายได้ในขณะที่พื้นที่ที่เหลืออยู่ภายใต้สัญญาแบบอัตราค่าเช่าคงที่ สัดส่วนของสัญญาแบบส่วนแบ่งรายได้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การเปลี่ยนแปลงของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนสัญญาเช่าระยะยาวบางส่วนให้เป็นแบบส่วนแบ่งรายได้ในช่วงระหว่างการปรับปรุงศูนย์การค้าสยามพารากอน ทริสเรทติ้งเชื่อว่าการให้ความสำคัญที่มากขึ้นกับสัญญาแบบส่วนแบ่งรายได้จะช่วยส่งเสริมแนวโน้มการเติบโตของรายได้และกำไรของบริษัทในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
กิจกรรมการปรับปรุงสินทรัพย์และแนวโน้มภาคการท่องเที่ยวจะกระทบต่อผลการดำเนินงานในปี 2568 ก่อนจะกลับมาเติบโตอีกครั้ง
ผลการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะได้รับผลกระทบชั่วคราวในปี 2568 โดยหลัก ๆ มาจากการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์สำคัญ ๆ ของบริษัทที่ยังคงดำเนินอยู่และการชะลอตัวของภาคการท่องเที่ยว ทั้งนี้ ในปี 2568 บริษัทอยู่ในระหว่างการปรับปรุงศูนย์การค้าสยามพารากอนและไอคอนสยามซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ซึ่งจะมีการปิดพื้นที่บางส่วนของศูนย์การค้าเป็นการชั่วคราว นอกจากนี้ จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าประเทศในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ที่ลดลงในอัตรา 4.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนก็ส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าของบริษัทอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่เป็นสัญญาแบบส่วนแบ่งรายได้ ดังนั้น รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2568 จึงมีแนวโน้มที่จะลดลงเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากที่บริษัทมีการปรับปรุงสินทรัพย์แล้วเสร็จและภาคการท่องเที่ยวกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะเติบโตเฉลี่ยประมาณ 5% ต่อปีและจะถึงระดับประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาทภายในปี 2570
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าของสินทรัพย์ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 95%-97% แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (Average Rental Rate — ARR) อาจจะปรับตัวลดลงเล็กน้อยในปี 2568 แต่ก็คาดว่าจะกลับมาเติบโตในอัตรา 4%-5% ต่อปีในช่วงปี 2569-2570 รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาทภายในปี 2570 รายได้จากการขายสินค้าในธุรกิจค้าปลีกคาดว่าจะลดลงในปี 2568 ก่อนจะกลับมาเติบโตที่ระดับ 3%-4% ต่อปีในช่วงปี 2569-2570 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้จากการค้าปลีกอยู่ในช่วง 1.9-2.0 พันล้านบาทตลอดช่วงระยะเวลาประมาณการ ส่วนในด้านความสามารถในการทำกำไรนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับมากกว่า 5 พันล้านบาทตลอดช่วงระยะเวลาประมาณการโดยจะมี EBITDA Margin อยู่ที่ประมาณ 37%-38% และภายในปี 2570 คาดว่า EBITDA จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 5.7 พันล้านบาท
ในปี 2567 บริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานรวมเพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท การเติบโตนี้ได้รับแรงหนุนจากจำนวนผู้เข้าใช้บริการที่แข็งแกร่งทั้งจากนักท่องเที่ยวในประเทศและต่างประเทศ รวมถึงความพยายามในการปรับปรุงผลิตภัณฑ์ในธุรกิจค้าปลีกอย่างต่อเนื่องของบริษัท ส่วน EBITDA ก็ปรับตัวดีขึ้นเช่นกันโดยเพิ่มขึ้นเป็น 5.5 พันล้านบาทในปี 2567 จาก 4.9 พันล้านบาทในปี 2566 และอัตรา EBITDA อยู่ที่ระดับ 39%
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลางจากการลงทุนเชิงกลยุทธ์
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทในช่วงปี 2568-2569 จะยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงกับในปัจจุบันโดยสาเหตุหลักมาจากแผนการขยายธุรกิจไปยังจังหวัดภูเก็ตและการดำเนินงานปรับปรุงสินทรัพย์ต่าง ๆ ที่ยังคงเป็นไปอย่างต่อเนื่องในปี 2568 อัตราส่วนหนี้สินที่ปรับปรุงแล้วต่อ EBITDA ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 5 เท่าในช่วงปี 2568-2569 ก่อนที่จะค่อย ๆ ปรับลดลงเหลือประมาณ 4.6 เท่าภายในปี 2570 ตามการฟื้นตัวของผลการดำเนินงาน ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 6.8 พันล้านบาทตลอดช่วงระยะเวลาประมาณการ โดยเงินลงทุนนี้ครอบคลุมถึงค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและบำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการลงทุนใหม่ ๆ ที่เกี่ยวข้องกับแผนการขยายธุรกิจของบริษัท ทริสเรทติ้งประเมินว่าการลงทุนในโครงการที่จังหวัดภูเก็ตจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 4 พันล้านบาทซึ่งจะทยอยใช้จ่ายในช่วงระหว่างปี 2568-2571
ตามเงื่อนไขของหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ยต่อเงินทุนรวมให้ต่ำกว่า 2.5 เท่าและดำรงอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายให้สูงกว่า 3 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2567 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.1 เท่าและ 4.7 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะดำรงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องจะยังคงเพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะอยู่ในระดับเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2567 บริษัทมีแหล่งสภาพคล่องซึ่งประกอบด้วยเงินสดในมือและเงินฝากจำนวน 5.7 พันล้านบาทรวมทั้งวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 3.8 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2568 ที่ประมาณ 3.5 พันล้านบาท
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2567 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะต้องชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 1.2 พันล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 0.3 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 0.7 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 0.2 พันล้านบาท ในการนี้ บริษัทมีแนวโน้มจะใช้จ่ายเงินที่จำนวน 2.8 พันล้านบาทสำหรับเป็นเงินลงทุนและจ่ายเงินปันผลในปี 2568
โครงสร้างหนี้
ณ เดือนธันวาคม 2567 บริษัทมีเงินกู้ยืม (ไม่รวมหนี้สินจากสัญญาเช่า) จำนวนทั้งสิ้น 2.7 หมื่นล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นเงินกู้โครงการระยะยาวที่มีหลักประกันจากสถาบันการเงินต่าง ๆ อัตราส่วนหนี้สินที่มีหลักประกันต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 14% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งซึ่งอยู่ที่ระดับ 35% ตาม “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า” เป็นอย่างมาก
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2568-2570 ดังต่อไปนี้
- รายได้ค่าเช่าและบริการจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะอยู่ที่ระดับ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาทต่อปี
- รายได้จากธุรกิจค้าปลีกพื้นที่ศูนย์การค้าจะอยู่ที่ระหว่าง 1.9-2.0 พันล้านบาทต่อปี
- อัตราส่วน EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 37%-38%
- เงินลงทุนจะมีจำนวนรวมทั้งสิ้นประมาณ 7 พันล้านบาทในระยะ 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะยังคงเป็นไปตามประมาณการและคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังคงมีจำกัดในระยะสั้น ทั้งนี้ ในกรณีที่อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นนั้นบริษัทจะต้องมีกำไรที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นและมีอัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าอย่างต่อเนื่อง
ในทางกลับกัน อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือหากบริษัทมีการลงทุนที่ใช้การก่อหนี้จำนวนมากซึ่งส่งผลให้สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีสาระสำคัญจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA อยู่ในระดับสูงเกินกว่า 6 เท่า
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 26 ธันวาคม 2567
– เกณฑ์การพิจารณาส่วนทุนและอันดับเครดิตของตราสารกึ่งหนี้กึ่งทุน, 20 ธันวาคม 2567
– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 16 ธันวาคม 2567
– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
– อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
