มิติหุ้น – ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Positive” หรือ “บวก” อันดับเครดิตสะท้อนถึงการขยายตัวของขนาดธุรกิจ แบรนด์สินค้าเป็นที่รู้จักเพิ่มขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และภูเก็ต รวมถึงมูลค่ายอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ (Backlog) จำนวนมาก โดยจากมูลค่ายอดขายที่มีอยู่ในปัจจุบัน คาดว่ารายได้ของบริษัทจะเกินกว่าระดับ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป นอกจากนี้ ภาระหนี้ของบริษัทก็คาดว่าจะค่อย ๆ ปรับตัวลดลง โดยคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับสูงเกินกว่า 10% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้และกำไรของบริษัทที่เติบโตขึ้น การขยายพอร์ตสินค้าและทำเลที่ตั้งโครงการ ประกอบกับมีอัตราการทำกำไรที่น่าพอใจ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตยังมีข้อจำกัดบางส่วนจากระดับหนี้สินทางการเงินที่แม้จะมีแนวโน้มดีขึ้น แต่ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงลักษณะวัฏจักรของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารที่เพิ่มขึ้นจากความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือน และภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้และกำไรเติบโตอย่างต่อเนื่อง
รายได้และกำไรของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีข้างหน้า แม้ว่าจะเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งจากอุปสงค์ที่ซบเซาและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทแสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในปี 2567 โดยมียอดขายรวมยอดขายจากโครงการร่วมทุนเพิ่มขึ้นเป็น 1.8 หมื่นล้านบาท จากระดับ 1.1 หมื่นล้านบาทในปี 2565-2566 อีกทั้ง ในไตรมาสแรกของปี 2568 ยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 3.4 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 8.2 พันล้านบาท โดยได้รับแรงหนุนหลักจากความสำเร็จในการเปิดโครงการใหม่ในจังหวัดภูเก็ต
รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นสูงสุดที่ 9.9 พันล้านบาทในปี 2567 เพิ่มขึ้น 44% จากปี 2566 อย่างไรก็ตาม รายได้ในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลงเล็กน้อยประมาณ 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 1.7 พันล้านบาท ขณะที่ EBITDA Margin ยังคงแข็งแกร่งที่ระดับ 24% ในปี 2567 แม้ว่าจะอ่อนตัวลงมาอยู่ที่ 17% ในไตรมาสแรกของปี 2568 จากค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่สูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงของสัดส่วนประเภทสินค้า
Backlog จำนวนมากช่วยหนุนการเติบโตของรายได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ในระยะข้างหน้า รายได้ต่อปีของบริษัทคาดว่าจะเติบโตจากระดับ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาทในปี 2568 เป็น 1.4-1.7 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2569-2570 ขณะที่ EBITDA คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 2.5 พันล้านบาท เป็นมากกว่า 4.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเดียวกัน โดย EBITDA Margin คาดว่าจะอยู่ในช่วง 22%-25% ในช่วงปี 2568-2570 การเติบโตที่คาดการณ์ไว้นี้จะได้รับแรงหนุนจากมูลค่า Backlog จำนวนมากของบริษัท และการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
ณ เดือนมีนาคม 2568 บริษัทมี Backlog มูลค่า 3.06 หมื่นล้านบาท ซึ่งรวมยอดขายจากโครงการร่วมทุนจำนวน 7.1 พันล้านบาทด้วย โดยคาดว่า Backlog ดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 8.6 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2568 7.8 พันล้านบาทในปี 2569 และ 6.8 พันล้านบาทในปี 2570 ในส่วนของ Backlog ภายใต้โครงการร่วมทุนคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าในช่วงปี 2568-2570 เช่นกัน ซึ่งจะทำให้บริษัทสามารถรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนและกำไรจากการลงทุนประมาณ 150-600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2568-2570 นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่อหน่วยไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท จะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ได้อีกทางหนึ่ง
พอร์ตลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายมากขึ้น
บริษัทยังคงมีพอร์ตลงทุนที่อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายมากขึ้นทั้งในด้านประเภทสินค้าและทำเลที่ตั้ง ณ เดือนมีนาคม 2568 โครงการของบริษัทกระจายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล 62% จังหวัดภูเก็ต 31% และในเขตภาคตะวันออก 8% โดยโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพและปริมณฑลของบริษัทดำเนินการภายใต้แบรนด์ “Kave” “Atmoz” และ “Modiz” ซึ่งได้รับความนิยมในกลุ่มนักศึกษาและคนวัยทำงานรุ่นใหม่ นอกจากนี้ บริษัทได้ขยายการลงทุนสู่ตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตภายใต้แบรนด์ “The Title” ผ่านบริษัทย่อยคือ บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (TITLE) ซึ่งคาดว่าจะกลายเป็นแหล่งรายได้และกำไรหลักในอนาคต โดยฐานลูกค้าหลักของ TITLE ได้แก่ ผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากรัสเซียและจีน
แม้รายได้จากโครงการแนวราบภายใต้แบรนด์ “Arbor” “CHANN” และ “The Honor” มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีสัดส่วนต่ำเมื่อเทียบกับพอร์ตคอนโดมิเนียม ในปี 2568 บริษัทได้เปิดตัวโครงการวิลล่าระดับลักชัวรีในจังหวัดภูเก็ตภายใต้แบรนด์ “The Title Villa” โดยมีระดับราคาต่อหน่วยอยู่ในช่วง 20-45 ล้านบาท ซึ่งได้การตอบรับจากตลาดเป็นอย่างดี ในอนาคตคาดว่า รายได้จากการขายโครงการแนวราบจะอยู่ที่ประมาณ 1.3-1.5 พันล้านบาทต่อปี
นอกจากนี้ บริษัทยังลงทุนในโครงการวิลล่าระดับไฮเอนด์ในจังหวัดภูเก็ตด้วยการซื้อหุ้นสัดส่วน 30% ใน บริษัท โบทานิก้า แกรนด์ อเวนิว จำกัด (BGA) ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการมูลค่าประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาทอีกด้วย
ภาระหนี้มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (รวมภาระหนี้ตามสัดส่วนในกิจการร่วมค้า) ของบริษัทจะปรับลดลงและอยู่ในระดับต่ำกว่า 60% ตลอดช่วง 3 ปีข้างหน้า จากการที่โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการทั้งในกรุงเทพและภูเก็ตจะแล้วเสร็จและทยอยส่งมอบให้กับลูกค้า ณ เดือนมีนาคม 2568 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ 60.3% ลดลงจาก 63% ในปี 2566 การขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วของบริษัทรวมถึงการเข้าซื้อกิจการของ TITLE ในปี 2566 และการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปี 2566-2567 ส่งผลให้ระดับหนี้สินของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม บริษัทได้รับประโยชน์จากเงื่อนไขการชำระเงินของลูกค้าตามสัญญาของโครงการคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ซึ่งบริษัทสามารถเรียกเก็บเงินได้ประมาณ 75% ของราคาขายในช่วงระหว่างก่อสร้าง และอีก 25% ที่เหลือในช่วงโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งช่วยลดความต้องการเงินกู้ยืมระหว่างการพัฒนาโครงการได้เป็นอย่างดี
ภายใต้ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ที่มูลค่าประมาณ 2.4 หมื่นล้านบาทในปี 2568 และประมาณ 1.4-1.6 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569-2570 โดยบริษัทมีงบประมาณในการจัดซื้อที่ดินประมาณ 1-4 พันล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ จากการคาดการณ์ดังกล่าว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะค่อย ๆ ลดลงมาอยู่ในช่วง 52%-58% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินนั้นคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นจาก 8.2% ในปี 2567 มาอยู่ในช่วง 10%-18% ในช่วงประมาณการ
ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมซึ่งกำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้ไม่เกิน 2.5 เท่าได้ ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2568 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.4 เท่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องสามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2568 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.6 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขอีกจำนวน 7.2 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งประมาณการว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนที่บริษัทจะต้องใช้จ่ายนั้นประกอบด้วยภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 7.9 พันล้านบาท ความต้องการเงินทุนหมุนเวียนสำหรับการซื้อที่ดินและการก่อสร้าง 3-4 พันล้านบาท และงบลงทุนอื่นอีก 100-200 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1.3 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 4.8 พันล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 1.8 พันล้านบาท
โดยปกติแล้ว บริษัทใช้เงินกู้ระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานและใช้เงินกู้ชั่วคราวในการซื้อที่ดิน ซึ่งคาดว่าจะเปลี่ยนเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ส่วนเงินกู้โครงการนั้นบริษัทจะชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า ในขณะที่หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในอีก 12 เดือนข้างหน้านั้นบริษัทอาจต้องชำระคืนบางส่วนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทน
โครงสร้างหนี้
ณ เดือนมีนาคม 2568 หนี้สินรวมของบริษัทซึ่งไม่นับรวมหนี้สินตามสัญญาเช่ามีจำนวน 1.37 หมื่นล้านบาท โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและภาระหนี้รวมของบริษัทย่อยนั้นมีจำนวน 9.4 พันล้านบาท ทำให้อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 69% เนื่องจากอัตราส่วนนี้ของบริษัทสูงเกินกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งที่ 50% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทจะมีความด้อยสิทธิกว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากสิทธิเรียกร้องในสินทรัพย์ของบริษัท
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
- บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่าประมาณ 2.4 หมื่นล้านบาทในปี 2568 และอีกประมาณ 1.4-1.6 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2569-2570
- รายได้จะอยู่ที่ประมาณ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาทในปี 2568 และจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.4-1.7 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2569-2570
- EBITDA Margin คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 22%-25%
- งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Positive” หรือ “บวก” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่า บริษัทจะยังคงเติบโตต่อไปได้ตามแผนที่วางไว้ นอกจากนี้ แนวโน้มดังกล่าวยังตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า บริษัทจะยังคงรักษาการเติบโตของรายได้และกำไรต่อไป โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทควรจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 10% ตลอดช่วง 3 ปีข้างหน้า ขณะเดียวกัน อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะลดลงมาอยู่ต่ำกว่า 60% ในช่วงประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้น หากบริษัทสามารถเพิ่มฐานรายได้และกระแสเงินสดได้ตามประมาณการ ในขณะที่ยังคงสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ที่ระดับสูงเกินกว่า 10% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงมาอยู่ต่ำกว่า 60% เอาไว้ได้เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลง หากผลการดำเนินงานของบริษัทต่ำกว่าประมาณการ และภาระหนี้ของบริษัทไม่สามารถปรับลดลงได้ตามเป้าหมาย
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 26 ธันวาคม 2567
– การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
– อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
