มิติหุ้น – ทริสเรทติ้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BB”
แนวโน้มอันดับเครดิต “ลบ” สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าที่คาดของบริษัทซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาส่งผลให้กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ต่ำกว่าที่ประมาณการไว้ มีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้น และสภาพคล่องตึงตัวมากขึ้น ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยังคงเผชิญแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง บริษัทมีแนวโน้มที่จะเผชิญความท้าทายในการบรรลุผลการดำเนินงานตามเป้าหมายในอนาคต
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลางและมีความผันผวน ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนโครงการที่เปิดขายอย่างจำกัด และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ไม่สม่ำเสมอ นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนำไปสู่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นและกำลังซื้อที่จำกัด จะยังคงเป็นปัจจัยกดดันยอดขายในช่วงสั้นถึงปานกลาง อันดับเครดิตยังคำนึงถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่ยอมรับได้ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอกว่าที่คาด แม้รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.7 พันล้านบาทในปี 2567 แต่ยังคงคิดเป็นเพียงประมาณสามในสี่ของประมาณการเดิม สาเหตุหลักมาจากยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการคอนโดมิเนียม 2 แห่งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2566 ที่ต่ำกว่าคาด แนวโน้มที่ซบเซานี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงไตรมาสแรกของปี 2568 (ไตรมาส 1/2568) โดยรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลงเหลือเพียง 214 ล้านบาท หรือคิดเป็นเพียง 10% ของประมาณการทั้งปีของทริสเรทติ้ง
เนื่องจากบริษัทมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เป็นต้นทุนคงที่ในระดับสูง อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้จึงสูงกว่าที่คาดไว้ นอกจากนี้ ต้นทุนทางการเงินของบริษัทก็ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้บริษัทขาดทุนสุทธิ 264 ล้านบาทในปี 2567 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งอย่างมาก และยังคงขาดทุนต่อเนื่องในไตรมาส 1/2568
แม้ว่าบริษัทจะสามารถลดภาระหนี้ลงได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ผลขาดทุนสุทธิอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ถึงไตรมาส 1/2568 ได้ส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงอย่างต่อเนื่อง อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (Debt to Capitalization) เพิ่มขึ้นเป็น 76% ในช่วงปี 2567 ถึงไตรมาส 1/2568 จากระดับ 68%-74% ในช่วงปี 2563-2566 ขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงิน (FFO to Debt) แม้จะปรับตัวดีขึ้นเป็น 2.7% ในปี 2567 แต่ก็ลดลงเหลือ 1.7% ในไตรมาส 1/2568 ต่ำกว่าประมาณการเดิมที่ทริสเรทติ้งเคยคาดการณ์ไว้ว่าอัตราส่วนนี้จะปรับตัวดีขึ้นและรักษาระดับไว้เหนือ 2%
รายได้และกำไรในอนาคตยังคงเผชิญความท้าทาย จากยอดขายรอรับรู้รายได้ที่มีอยู่ในระดับปานกลางและระยะเวลาการพัฒนาโครงการใหม่ที่ยาวนานในปี 2568 ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะยังคงเผชิญกับความท้าทายในการดำเนินงานอย่างมีนัยสำคัญตลอดช่วงปี 2568-2569 รายได้และกำไรในช่วงสองปีดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการสร้างยอดขายใหม่จากยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมโอน และโครงการบ้านแนวราบที่มีอยู่ในปัจจุบันเป็นหลัก
ณ เดือนมีนาคม 2568 บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้อยู่ที่ 1.2 พันล้านบาท โดยคาดว่าจะรับรู้รายได้ในปี 2568 ประมาณ 50% ในปี 2569 อีก 35% และส่วนที่เหลือในปี 2570 ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 10 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ มูลค่ารวมของยูนิตที่เหลือขาย (ทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ก่อสร้าง) อยู่ที่ประมาณ 7.5 พันล้านบาท โดยในจำนวนนี้ ยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมโอนมีมูลค่ารวมประมาณ 3.5 พันล้านบาท ซึ่งสามารถรับรู้รายได้ทันทีเมื่อขายได้ สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เริ่มเปิดตัวในปีนี้คาดว่าจะเริ่มสร้างรายได้ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2569 เป็นต้นไป
ในสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานต่อปีของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 2.3 พันล้านบาทในช่วงปี 2568-2569 ก่อนจะเพิ่มขึ้นเป็น 3.5 พันล้านบาทในปี 2570 รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะอยู่ในช่วง 1.0-1.1 พันล้านบาทในปี 2568-2569 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 2.2 พันล้านบาทในปี 2570 ตามกำหนดการโอนโครงการ ส่วนรายได้จากธุรกิจโรงแรมในปี 2568 คาดว่าจะทรงตัวจากอุปสงค์ด้านการท่องเที่ยวที่ยังคงซบเซา อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะเติบโตปีละ 5%-10% ในช่วงปี 2569-2570 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 30%-32% ตลอดช่วงประมาณการ EBITDA คาดว่าจะอยู่ในช่วง 400-500 ล้านบาทในปี 2568-2569 และเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 800 ล้านบาทในปี 2570 โดย EBITDA Margin คาดว่าจะคงอยู่เหนือระดับ 20% แม้จะมีการประมาณการดังกล่าวแต่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะยังคงขาดทุนสุทธิอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงเวลาดังกล่าว ซึ่งจะส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงเพิ่มเติมอีก
แบรนด์เป็นที่รู้จักในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง บริษัทได้สร้างชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือในตลาดทั้งด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรม โดยเป็นที่รู้จักจากคุณภาพของสินค้าและการออกแบบที่โดดเด่น โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมของบริษัทมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูงเป็นหลัก ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์แนวราบของบริษัท ได้แก่ บ้านเดี่ยวซึ่งมีราคาต่อหน่วยอยู่ที่ 10-100 ล้านบาท ส่วนวิลล่าตากอากาศของบริษัทมีราคาต่อหน่วยอยู่ที่ 30-60 ล้านบาท และคอนโดมีเนียมมีราคาอยู่ที่ 60,000 ถึง 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
บริษัทมักจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและโรงแรมในบริเวณเดียวกัน โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น ภูเก็ต หัวหินชะอำ และพังงา ปัจจุบันบริษัทดำเนินกิจการโรงแรมโดยมีจำนวนห้องพักทั้งสิ้น 240 ห้อง และมีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยสำหรับห้องพักแบบวิลล่าอยู่ที่ 10,000 บาทถึง 20,000 บาทต่อห้องต่อคืน และที่ 5,000 บาทถึง 10,000 บาทสำหรับห้องพักทั่วไป ทริสเรทติ้งมองว่าการพัฒนาโครงการแบบผสมผสานนั้นจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของบริษัท
ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงตลอดช่วงประมาณการ สาเหตุหลักมาจากผลการดำเนินงานที่อ่อนแอและความไม่แน่นอนของกำไร แม้ในประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งจะมีสมมติฐานว่าหนี้สินรวมของบริษัทจะทรงตัวอยู่ในช่วง 6-7 พันล้านบาท แต่การลดลงของส่วนของผู้ถือหุ้นอย่างต่อเนื่องคาดว่าจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงกว่า 75% ตลอดช่วงดังกล่าว ขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะใกล้เคียงกับระดับติดลบในปี 2568-2569 ก่อนจะฟื้นตัวกลับมาอยู่เหนือ 2% ได้ในปี 2570
ภายใต้กลยุทธ์ลดหนี้ บริษัทมีแผนที่จะขายทรัพย์สินโรงแรม 2 แห่งให้แก่นักลงทุนซึ่งคาดว่าจะมีรายได้จากการขายอยู่ที่ประมาณ 1.3-1.6 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของแผนการขายสินทรัพย์นี้ยังคงไม่แน่นอน หากดำเนินการได้สำเร็จ รายได้จากการขายจะช่วยลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการปกป้องกระแสเงินสด
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบใหม่ภายใต้พอร์ตของบริษัทเองมูลค่ารวมประมาณ 5 พันล้านบาท และอีก 1.7 พันล้านบาทผ่านบริษัทร่วมทุนในปี 2568 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดสรรงบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินประมาณ 1 พันล้านบาทในช่วงปี 2568-2570 โดยประมาณ 75% ของจำนวนดังกล่าวจะใช้ในโครงการร่วมทุน สำหรับค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างของโครงการที่บริษัทถือครองทั้งหมด คาดว่าจะอยู่ในช่วง 300-600 ล้านบาทต่อปี พร้อมกับการเพิ่มทุนในโครงการร่วมทุนประมาณ 160 ล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกัน
สภาพคล่องตึงตัว ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่ตึงตัวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2568 แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 271 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์ที่ซื้อขายได้ในตลาดจำนวน 681 ล้านบาท และวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกจากธนาคารอีก 110 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังถือครองที่ดินเปล่าที่ไม่มีภาระผูกพันมูลค่าตามบัญชี 388 ล้านบาท รวมถึงยูนิตสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ไม่มีภาระหนี้ มูลค่าต้นทุนรวม 859 ล้านบาท ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อเพิ่มเติมได้หากจำเป็น ในเดือนเมษายน 2568 บริษัทได้ปรับปรุงสถานะสภาพคล่องโดยการขายหุ้นใน บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์สเซส ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (IRD) ซึ่งทำให้บริษัทได้รับเงินสดจำนวน 295 ล้านบาท
บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระภายใน 12 เดือนข้างหน้ารวมทั้งสิ้น 2.4 พันล้านบาท ประกอบด้วยเงินกู้ระยะยาว 1.3 พันล้านบาท หุ้นกู้ 600 ล้านบาท เงินกู้ระยะสั้น 200 ล้านบาท และหนี้สินสัญญาเช่า 300 ล้านบาท โดยเงินกู้โครงการส่วนใหญ่มักจะชำระคืนจากรายได้ที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตของแต่ละโครงการ ส่วนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดบริษัทมักจะจัดหาเงินชำระคืนโดยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ทดแทน
เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินและหุ้นกู้ของบริษัทกำหนดให้บริษัทดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน (วิธีคำนวณแตกต่างกัน) ให้ต่ำกว่า 2 เท่าและ 3.75 เท่าตามลำดับ ณ เดือนมีนาคม 2568 บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ธนาคาร โดยรายงานอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 2.2 เท่า อย่างไรก็ตาม บริษัทได้รับการผ่อนผันจากธนาคารเจ้าหนี้แล้ว ขณะเดียวกันบริษัทยังคงปฏิบัติตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ได้โดยมีอัตราส่วนอยู่ที่ 2.7 เท่า
โครงสร้างหนี้ ณ เดือนมีนาคม 2568 บริษัทมีหนี้สินรวมทั้งสิ้น 5.9 พันล้านบาท (สำหรับการคำนวณหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน) โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งรวมไปถึงหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และหนี้ทั้งหมดของบริษัทย่อยต่าง ๆ นั้นอยู่ที่จำนวน 4.7 พันล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทที่ระดับ 80% ดังนั้น ในมุมมองของทริสเรทติ้ง เจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ สำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2568-2570 ดังนี้
- บริษัทจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยใหม่ (รวมโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุน) มูลค่าทั้งสิ้น 6.7 พันล้านบาทในปี 2568
- งบประมาณที่จัดสรรไว้สำหรับการจัดซื้อที่ดินทั้งในโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาท
- รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.3 พันล้านบาทในช่วงปี 2568-2569 ก่อนจะเพิ่มขึ้นเป็น 3.5 พันล้านบาทในปี 2570
- EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับ 20%-24%
แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนถึงผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอกว่าที่คาดไว้ รวมถึงสภาพคล่องที่ตึงตัว ภายใต้ภาวะตลาดในปัจจุบัน คาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะเผชิญกับความท้าทายที่เพิ่มขึ้นในการบรรลุเป้าหมายตามที่คาดการณ์ไว้ และอาจทรุดตัวลงได้อีกในอนาคต
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทยังคงต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ในทางกลับกัน แนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับกลับมาเป็น “Stable” หรือ “คงที่” หากบริษัทสามารถแสดงให้เห็นถึงการปรับปรุงผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินได้อย่างชัดเจน ที่ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงต่ำกว่า 75% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นเกิน 2% อย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการมีสถานะสภาพคล่องที่ดีขึ้น
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
– การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
– อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
