ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันวงเงินไม่เกิน 6 พันล้านบาท “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท” ที่ “A+” แนวโน้ม “Stable”

มิติหุ้น – ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 6 พันล้านบาทของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“ทรัสต์ฯ”) ซึ่งครบกำหนดไถ่ถอนภายใน 7 ปีที่ระดับ “A+” โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปจ่ายคืนเงินกู้ที่ใช้ในการต่อสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 2 ซึ่งทรัสต์ฯ คาดว่าจะได้รับเงินกู้จำนวนนี้ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของทรัสต์ฯ ที่ระดับ “A+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” ด้วยเช่นกัน

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งมีคุณภาพสูงและกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากการมีรายได้ค่าเช่าและบริการผ่านการทำสัญญา ตลอดจนโอกาสในการเติบโตจากแนวโน้มการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของผลการดำเนินงานในภาพรวมของทรัสต์ฯ และแนวโน้มการซื้อสินทรัพย์ใหม่ ๆ จาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ซึ่งเป็นผู้สนับสนุนหรือสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็มีข้อจำกัดบางส่วนจากภาระหนี้สินทางการเงินของทรัสต์ฯ ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นโดยจะเริ่มตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป

ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 เป็นไปตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ โดยทรัสต์ฯ มีรายได้จากการดำเนินงานอยู่ที่จำนวน 1.5 พันล้านบาทและมี EBITDA อยู่ที่จำนวน 1.1 พันล้านบาทซึ่งคิดเป็นหนึ่งในสี่ของประมาณการทั้งปีที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ในขณะที่ EBITDA Margin ปรับลดลงมาอยู่ที่ 74% ในไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งยังอยู่ในสัดส่วนที่ประมาณการไว้ที่ 73%-75% แต่ลดลงจากประมาณ 80% ในช่วงปี 2565-2567 เนื่องจากทรัสต์ฯ รับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายจากค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) ที่เกี่ยวข้องภายหลังการต่อสัญญาเช่าของโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ประกอบกับรายได้ค่าเช่าจากศูนย์การค้าลดลงเนื่องจากการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต

รายได้และกำไรของทรัสต์ฯ นั้นมีปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าที่ยังคงแข็งแกร่งซึ่งอยู่ที่ระดับราว ๆ 90%-95% และการเพิ่มขึ้นของรายได้จากสัญญาแบ่งสัดส่วนรายได้ (Revenue-sharing Contracts) ทรัสต์ฯ ยังได้รับค่าเช่าโรงแรมฮิลตัน พัทยา ทั้งในส่วนที่เป็นค่าเช่าคงที่และค่าเช่าผันแปรเต็มจำนวนเนื่องจากอัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 90%-95% ในช่วงปี 2567 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2568 จากระดับ 88% ในปี 2566 พร้อมกับอัตราค่าเช่าที่เติบโตขึ้น 4%-6% เมื่อเทียบปีต่อปีอีกด้วย นอกจากนี้ อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยมาอยู่ที่ระดับ 89% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 จากระดับ 83%-86% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา

ในระยะต่อไปทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะดีขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยได้รับแรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจค้าปลีกท่ามกลางการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของจำนวนผู้เข้าศูนย์การค้าและโอกาสในการเติบโตจากการซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพจากผู้สนับสนุนของทรัสต์ฯ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น

5% ในปี 2568 หรือคิดเป็นจำนวน 9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569 เนื่องจากแผนการจะลงทุนซื้อกิจการศูนย์การค้าแห่งใหม่ซึ่งจะส่งผลให้ทรัสต์ฯ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 30% ส่วน EBITDA นั้นคาดว่าจะคงที่ในปี 2568 และคาดว่าจะเติบโตขึ้นอย่างมากมาอยู่ที่ระดับเกือบ 7 พันล้านบาทในปี 2569 ในขณะที่อัตราส่วน EBITDA Margin ของทรัสต์ฯ นั้นคาดว่าจะยังคงอยู่ในช่วงบนของค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ที่ระหว่าง 40% และ 80%

เมื่อพิจารณาจากการต่อสัญญาเช่าใหม่ในโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 2 ที่จะเกิดขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 ประกอบกับแผนการลงทุนและระดมทุนของทรัสต์ฯ ในช่วงเวลา 2-3 ปีข้างหน้าแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ น่าจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญไปอยู่ที่ระดับ 11 เท่าในปี 2568 จากระดับ 4-5 เท่าในปี 2567 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากแผนการเพิ่มทุนเพิ่มเติมของทรัสต์ฯ ในปี 2569 แล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ จะลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 9 เท่า ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ นั้นคาดว่าจะคงอยู่ที่ระดับ 50%-53% ตลอดช่วงปีประมาณการ

ทริสเรทติ้งคาดว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ในวิสัยที่สามารถบริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2568 แหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.9 พันล้านบาทและเงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมที่จำนวน 386 ล้านบาท โดยทรัสต์ฯ น่าจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในอีก 12 เดือนข้างหน้าที่ระดับ 2.1 พันล้านบาท

ในขณะเดียวกัน ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าที่จำนวน 7.2 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 3 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 2.2 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวจากธนาคารอีกจำนวน 2.0 พันล้านบาท ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ จะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อนำมาใช้ทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ ในขณะที่เงินกู้ระยะยาวจากธนาคารและตั๋วสัญญาใช้เงินส่วนใหญ่น่าจะทดแทนด้วยวงเงินกู้ยืมใหม่จากธนาคาร นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถต่ออายุตั๋วสัญญาใช้เงินได้อีกด้วย

ทรัสต์ฯ จำเป็นจะต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขของหุ้นกู้และเงินกู้ โดยทรัสต์ฯ จะต้องดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าในเงินกู้) ให้ต่ำกว่า 60% และดำรงอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ให้สูงเกินกว่า 1.2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือน มีนาคม 2568 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าในเงินกู้) ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 23% และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้อยู่ที่ระดับ 1.3 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขของหุ้นกู้และเงินกู้จากธนาคารต่อไปได้ในอีก 12-18 เดือนข้างหน้า

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะมีผลการดำเนินงานและรักษาสถานะทางการเงินให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์เอาไว้ได้

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ อ่อนแอลงจากระดับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้เป็นอย่างมาก ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ยังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องและภาระหนี้สินทางการเงินทรงตัวอยู่ในระดับปานกลาง ทั้งนี้ เพื่อที่จะให้ได้อันดับเครดิตในระดับที่สูงขึ้นและคงไว้ในระยะเวลาที่ยาวนาน ทรัสต์ฯ จะต้องมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน (รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อ EBITDA ที่ระดับต่ำกว่า 7.5 เท่าและคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50%

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 16 ธันวาคม 2567

– เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565

– อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)

ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง

Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon