ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่น่ากลัวที่สุดในยุคนี้คือ?…..เชื่อว่าหลายคนเริ่มมองเห็น… ไม่รู้ว่าจะเป็นระเบิดเวลาหรือไม่ เพราะการแข่งขันสูงโดยเฉพาะ “โครงการมิกซ์ยูสระดับเทพมูลค่าโครงการระดับหลายแสนล้านบาท” ของเหล่าบรรดา “เจ้าสัว” เท่านั้น ที่กำลังเร่งผุดโครงการมาประชันกัน ท่ามกลางสถานาการณ์ต่างๆที่ไม่ได้เอื้ออำนวย นักท่องเที่ยวต่างชาติก็ไม่ได้บูมเท่าที่ควร บวกลบคุณหารดูแล้วเหนื่อยเอาการทีเดียว หากจะหวังเจาะเพียงกลุ่มลูกค้าคนไทย….
แต่สัญญาณรอบนี้ที่เริ่มเห็นไม่รู้ว่า…จะเรียกว่าวิกฤตของ “กลุ่มเจ้าสัว” ได้หรือไม่…ซึ่งคงเหมารวมไม่ได้แต่น่าจะมัดรวมกันได้ในกลุ่มพัฒนาอสังหา….ด้วยการลงทุนที่ใหญ่เกินไปก็ทำให้ระดับ “เจ้าสัว” หืดขึ้นคอได้เช่นกัน…..และมีโอกาสที่จะลุกลามไปในหลายภาคส่วน ทั้งเจ้าหนี้ใหญ่จากสถาบันการเงิน ผู้ถือหุ้นกู้ซึ่งปีๆนึงกลุ่มนี้ก็ออกมูลค่าหลายหมื่นล้านบาทแต่สัญญาณอะไรไม่ทราบปีที่ผ่านมามูลค่าระดมทุนด้วยการออกหุ้นกู้ลดลงเหลือหลักร้ายล้านบาทต่อครั้งจนถึง 1.4-1.5 พันล้านบาทเท่านั้น จะเพียงในการ Rollover กับชุดเดิมหรือไม่ จนอาจลุกลามบานปลายไปโครงการอื่นๆด้วยหรือไม่ (อันนี้เป็นเพียงการตั้งข้อสังเกตุเท่านั้น)
ล่าสุดเริ่มมีกลิ่นโชย….แล้วเหมือนกัน กับโครงการระดับ 7,000-8,000 ลบ.ใจกลางเมือง รองรับการขยายของตัวของ CBD สีลม-สาทร แม้ในอดีตถือเป็นย่าน Old Town ก็ตาม ที่หวังเจาะลูกค้ากลุ่มระดับบนที่มีเงิน เพราะราคาเริ่มต้นที่ราว 7-9 ลบ.ไปจนถึงระดับสูงสุดที่ 50 ลบ.กับห้องสุดหรูระดับ Penthouse ตามแผนคาดจะต้องก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 70 และเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี 67 แล้วนั้นโครงการยังสะดุด…. และก็ไม่รู้ว่าเกิดอะไรถึงทำให้ลูกค้าเริ่มไม่มั่นใจแล้วขอยกเลิกผ่อนดาวน์ กลับไม่ได้รับเงินคืนเต็มเม็ดหน่วยเท่ากับที่จ่ายไป…..มันเกิดอะไรกันแน่!!!! หรือมันมีปัญหาอะไรหรือไม่ที่โครงการระดับเจ้าสัวจะเกิดเหตุการณ์เช่นนี้???????
ซึ่งหากใครจำกันได้ปีที่ผ่านมา ก็ยังมีการดึงเงินจากบริษัทในกลุ่ม (ซึ่งเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์) ใส่เงินเข้าไปใน โครงการมิกซ์ยูสระดับเทพ มูลค่าเกือบหมื่นลบ.แล้วเช่นกัน
อย่างไรก็ตามมีกูรูในแวดวงตลาดทุนและนักวิเคราะห์ตั้งข้อสังเกตุไว้ว่า….โครงการที่เริ่มโชยกลิ่นนี้ได้เงินดาวน์จากลูกค้าไปแล้วแต่ทำไมโครงการยังไม่เกิดและแล้วเสร็จตามแผน…จนมีคำถามว่าแล้วเงินที่ได้ก้อนนี้เอาไปทำอะไร???…..ย้ำนะว่าเป็นเพียงข้อสังเกตุ ขณะที่มีข่าวแจ้งจากบริษัทว่า ปี 69 จะกลับมาพัฒนาโครงการต่อหลังได้รับการสนับสนุนสินเชื่อทางสถาบันการเงินแห่งหนึ่งแล้วและถือเป็นสัญญาบวก พร้อมทั้งย้ำอีกว่า “รอประกาศอย่างเป็นทางการจากบริษัทอีกที พร้อมระบุว่า ท่ามกลางความท้าทายของภาคอสังหา ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นและภาระดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอาจส่งผลต่อระยะเวลาและแผนงานโดยรวมได้ โครงการนี้อาจเหมาะสำหรับผู้ซื้อที่ ยอมรับความเสี่ยงด้านระยะเวลาได้สูง”
ซึ่งกูรูด้านอสังหายังกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า โดยปกติโครงการจะต้องมีเงินก้อนหนึ่ง เพื่อลงทุนด้านที่ดิน หลังจากนั้นก็รอเงินดาวน์ของลูกค้าจนถึงระดับที่แบงก์เชื่อมั่น หรือราว 20% ของมูลค่าโครงการในสถานการณ์ปกติแบงก์ถึงจะยอมให้สินเชื่อกับโครงการ แต่ในภาวะแบบนี้ต้องยอมรับว่าแบงก์เองก็รัดเข็มขัดเข้มงวด ฉะนั้นยอดเงินดาวน์ก็จะต้องถูกปรับจาก 20% เป็น 40% ของมูลค่าโครงการ แบงก์ถึงจะยอมปล่อยเงินกู้อีกล็อตกับโครงการ ดูแล้วไม่ง่ายเลยในฝั่งผู้พัฒนาโครงการด้วย…แต่ก็ยังติดใจตรงที่ว่า เงินได้มาแล้วทั้งจากลูกค้าที่จ่ายหรือผ่อนเงินดาวน์ และเงินกู้จากสถาบันการเงิน แต่ทำไมโครงการยังมีปัญหา????? หรือล่าช้าเช่นนี้!!!!!
หากจะหันกลับมาทบทวนจากเหตุการณ์นี้ลูกค้าที่ซื้อบ้าน คนลงทุนที่ลงทุนในหุ้นกู้ หรือแม้แต่สถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ก็คงใจตุ้มๆต่อมๆ ….แต่สิ่งหนึ่งที่เชื่อมั่นว่าทางการ หรือสถาบันการเงิน จะ “ไม่ปล่อยให้ล้ม” เพราะดีดลูกคิดดูคงจะไม่คุ้มหรอก…ถ้าจะปล่อยให้ล้ม..แต่ระหว่างจะมีทางออกไหนบ้างเท่านั้น??????….และนำมาเป็นอุทาหรณ์ว่า “แม้แต่ช้างที่ว่าแน่…ในภาวะแบบนี้ก็ยังเซได้”
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
