SCB EIC ส่องแนวโน้มธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในปี 2569 ยังได้รับแรงหนุนจากการลงทุนต่างชาติที่เข้ามาต่อเนื่อง แต่ต้องเผชิญกับแรงกดดันจากความไม่แน่นอนของทิศทางการลงทุนโลก

มิติหุ้น – ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และผลกระทบจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ส่งผลให้ภาพรวมการลงทุนจากต่างประเทศในไทยเปลี่ยนแปลงตามไปด้วยและส่งผลต่อเนื่องมายังความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ทั้งนี้แม้ว่าแนวโน้มการลงทุนจากต่างประเทศยังคงไหลเข้าไทยต่อเนื่องในปี 2568 ซึ่งสะท้อนจากมูลค่าการขอรับส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศในปี 2568 ที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าจาก 8.2 แสนล้านบาท เป็น 1.36 ล้านล้านบาท แต่คาดว่าในปี 2569 เม็ดเงินลงทุนจะชะลอตัวเล็กน้อย โดยมีปัจจัยเสี่ยงสำคัญจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ซึ่งมีแนวโน้มชะลอตัวจาก 2.7% ในปี 2568 มาอยู่ที่ 2.5% ในปี 2569 ส่งผลให้ปริมาณการค้าและการลงทุนของโลกอ่อนตัวลงตามและส่งผลต่อเนื่องให้แนวโน้มเศรษฐกิจไทยชะลอตัวจาก 2.0% มาอยู่ที่ 1.5%  โดยเฉพาะการส่งออกและการนำเข้าของไทยที่คาดว่าจะหดตัวจากแรงกดดันต้นทุนการค้าที่เพิ่มขึ้นและความไม่แน่นอนของ Supply chain โลกซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องมายังทิศทางการลงทุน ทั้งนี้การเติบโตของการลงทุนของไทยในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในกลุ่มดิจิทัลและอิเล็กทรอนิกส์ สำหรับแนวโน้มในระยะข้างหน้า แม้อุตสาหกรรมหลักที่เข้ามาลงทุนในไทยจะยังคงใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้า แต่รูปแบบการลงทุนจากต่างประเทศเริ่มเปลี่ยนแปลงไปสู่กิจการย่อยที่มีมูลค่าเพิ่มสูงมากขึ้น ทั้งกลุ่มเทคโนโลยีขั้นสูง กลุ่มดิจิทัล กลุ่ม EV Ecosystem และกลุ่มอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกับเทรนด์อนาคตอย่างอุปกรณ์ทางการแพทย์ และ Future food อีกทั้ง การลงทุนยังมีแนวโน้มเป็นโครงการขนาดเล็กมากขึ้น ซึ่งคาดว่าเป็นการเข้ามาลงทุนเพื่อเชื่อมต่อ Supply chain ในไทยหรือในอาเซียน รวมถึงการลงทุนตามผู้ผลิตรายใหญ่ที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในไทยในช่วงก่อนหน้า ซึ่งการเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่องของต่างชาตินี้ จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในปี 2569

รูปที่ 1 : มูลค่าการขอรับการส่งเสริมฯ จากต่างชาติ
หน่วย : แสนล้านบาท

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จาก BOI

รูปที่ 2 : การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการลงทุนจากต่างประเทศ

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จาก BOI

ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมไทยในปี 2569 มีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อยจากปีก่อนหน้า โดยยอดโอนที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ราว 2,800 ไร่ ตามยอด Pre-sale และ Backlog ในปี 2568 ที่ลดลงจากสถานการณ์ Wait & See ของนักลงทุนในช่วงต้นปี เพื่อรอความชัดเจนของนโยบายกำแพงภาษีที่มีผลบังคับใช้ในเดือนสิงหาคม 2568 อย่างไรก็ดี ความต้องการที่ดินนิคมฯ ในปี 2569 จะยังคงอยู่ในระดับสูง โดยได้รับปัจจัยหนุนจากการลงทุนด้านดิจิทัลที่เติบโต, นโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษและอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง รวมถึงนโยบายส่งเสริมพลังงานสะอาด เช่น Utility Green Tariff และ Direct PPA ที่ช่วยดึงดูดการลงทุนทั้งโรงผลิตไฟฟ้าพลังงานสะอาดและอุตสาหกรรมที่ต้องการพลังงานสะอาดสูง ขณะที่ที่ดินพร้อมขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นราว 3,200 ไร่ ตามการประกาศแผนพัฒนาและการเปิดพื้นที่ใหม่ของผู้ประกอบการ โดยส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่ EEC ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติ

รูปที่ 3 : ยอดโอนที่ดินนิคมอุตสาหกรรม

หน่วย : พันไร่

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

รูปที่ 4 : พื้นที่เช่าและอัตราเช่าโรงงานสำเร็จรูป

หน่วย : พันหน่วย, พันล้านบาท

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปให้เช่ายังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง โดยคาดว่าพื้นที่ที่มีสัญญาเช่าจะเพิ่มขึ้นราว 60,000 ตร.ม. จากการลงทุนในโครงการขนาดเล็กที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งการเช่าโรงงานสำเร็จรูปจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างโรงงานและสามารถเริ่มต้นการผลิตได้อย่างรวดเร็ว ขณะที่การเปิดพื้นที่เช่าใหม่เข้าสู่ตลาดคาดว่าจะอยู่ที่ราว 120,000 ตร.ม. ซึ่งแม้จะชะลอตัวจากปี 2568 ที่มีการเร่งขยายพื้นที่รองรับการกระจายฐานการผลิตของต่างชาติ แต่ปริมาณดังกล่าวยังเป็นไปตามแผนการขยายพื้นที่ของผู้ประกอบการ เพื่อเติมเต็มพื้นที่ว่างที่ลดลงในช่วงปี 2567-2568

แม้ภาพรวมธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าจะยังอยู่ในทิศทางบวก แต่ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงของแนวโน้มการลงทุนที่มีความไม่แน่นอนสูง ทั้งจาก 1) นโยบายการค้าสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลต่อการส่งออกสินค้าไทยในตลาดสหรัฐฯ โดยเฉพาะในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์ 2) การปรับนโยบายส่งเสริมการลงทุนของไทย เพื่อป้องกันสินค้า Transshipment และ 3) นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียน เช่น การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษร่วมสิงคโปร์-มาเลเซียที่มีแนวโน้มดึงความสนใจของนักลงทุนต่างชาติได้ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวมีโอกาสส่งผลต่อทิศทางการเข้ามาลงทุนในไทย รวมถึงความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของไทยในระยะข้างหน้า

นอกจากนี้ การเปลี่ยนผ่านสู่ยุคอุตสาหกรรมใหม่ยังเป็นความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อม อาทิ 1) แนวโน้มการผลิตที่มุ่งสู่เทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น เช่น EV, Semiconductor, Biotech และ Data center ซึ่งต้องการสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพสูงและเสถียรภาพ ทั้งระบบไฟฟ้า น้ำ และโครงข่าย Fiber Optic 2) มาตรฐานความยั่งยืน ที่ผลักดันให้เกิดความต้องการบริการรูปแบบใหม่ ทั้งการเข้าถึงพลังงานสะอาด การบริหารจัดการน้ำที่ลดการรบกวนแหล่งน้ำธรรมชาติ และระบบจัดการขยะที่ปราศจากการฝังกลบ และ 3) การเตรียมความพร้อมรองรับการเข้ามาลงทุนมากขึ้นของ Hyperscale data center ที่ต้องการโครงสร้างพื้นฐานที่มีความมั่นคงสูงสุดและที่ดินที่ปลอดภัยจากภัยพิบัติ อย่างไรก็ดี การปรับนโยบายภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการลงทุน Data center ในพื้นที่นอก EEC ที่สูงกว่า อาจส่งผลให้ความต้องการที่ดินนอก EEC เพิ่มขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมจึงต้องเตรียมความพร้อมด้วยการยกระดับบริการสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานให้มีเสถียรภาพสูงสุด ควบคู่กับการสนับสนุนให้โรงงานภายในนิคมฯ สามารถเข้าถึงแหล่งพลังงานสะอาดได้อย่างสะดวกและมีประสิทธิภาพตามความต้องการของอุตสาหกรรมยุคใหม่ในระยะข้างหน้า

ทั้งนี้แม้แนวโน้มการลงทุนจากต่างประเทศในไทยจะยังคงมีสัญญาณบวกต่อเนื่อง แต่ความไม่แน่นอนของทิศทางการลงทุนโลก และรูปแบบการลงทุนที่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่อุตสาหกรรมยุคใหม่ที่มุ่งสู่เทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าต้องเตรียมความพร้อมสอดคล้องตามความต้องการบริการด้านสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพสูงและเสถียรภาพ ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการดึงดูดการลงทุนและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้

อ่านต่อบทวิเคราะห์ฉบับเต็ม… https://www.scbeic.com/th/detail/product/IE-110226

ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง

Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon