เปิดปมคอนโดหรู “แอชตัน อโศก”.. ระวัง! น้ำผึ้งหยดเดียวทุบอสังหาฯ ไทยพังครืน!

1584

ยังคงเป็นประเด็นสุดฮอต เป็น Talk of the Town  

กับเรื่องที่ศาลปกครองกลาง มีคำพิพากษาผ่าเปรี้ยงเมื่อวันที่ 30 ก.ค. ที่ผ่านมา ให้ “เพิกถอน” ใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ “Ashton Asoke” คอนโดสุดหรู 50 ชั้น 783 ยูนิต ทื่ถือเป็น “แฟลกชีป” ที่ตั้งตระหง่านอยู่ใจกลางย่านธุรกิจแยกอโศก-สุขุมวิท ที่นัยว่า เกิดอีก 10 ชาติก็หาโครงการสุดหรูในทำเลระดับนี้ไม่ได้อีกแล้ว

โดยศาลมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคารโดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 39 ตรี แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 รวม 4 ฉบับ ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ตามคำร้องของสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน กับพวกที่เป็นชาวบ้านในชุมชนซอยสุขุมวิท 19 แยก 2

ด้วยเห็นว่า ที่ดินที่ตั้งโครงการดังกล่าว ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวเกิน 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ที่ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัททำการก่อสร้างดัดแปลงอาคารโครงการ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว

คำสั่งของศาลปกครองข้างต้น ทำเอาลูกบ้านในโครงการแอชตัน อโศก แห่งนี้ “อกสั่นขวัญกระเจิง” หายใจไม่ทั่วท้องไปตามๆกัน หวั่นโครงการจะถูกทุบทิ้งตามรอย โรงแรมและอพาร์ทเมนท์ระดับ 5 ดาว “เอทัช” ในซอยร่วมฤดีที่ถูกศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้ กทม. รื้อถอนไปก่อนหน้า เนื่องจากก่อสร้างผิด พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522

แม้ฝ่ายบริหาร บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จะออกแถลงการณ์ยืนยันกับลูกบ้านว่า คำพิพากษาที่ออกมา เป็นเพียงคำพิพากษาของศาลปกครองชั้นต้นเท่านั้น และบริษัทยืนยันที่จะใช้สิทธิ์ยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดต่อไป ด้วยเชื่อมั่นว่า สิ่งที่บริษัทดำเนินการไปในช่วงก่อนหน้าในการขอใบอนุญาตต่างๆ ได้ปฏิบัติตามขอบเขตและกรอบของกฎหมายทุกประการอยู่แล้ว

แต่ตราบใดที่ปัญหาในเรื่องใบอนุญาต ยังคงไม่มีความชัดเจน ลูกบ้านในโครงการคอนโดฯ สุดหรูแห่งนี้ ก็คงได้แต่นอนสะดุ้งไม่อาจจะข่มตาหลับลงได้ จนกว่าคดีความจะได้ข้อยุติ

อย่างไรก็ตาม หากทุกฝ่ายจะย้อนกลับไปพิจารณาคำพิพากษาของศาลปกครองข้างต้นจะเห็นได้ว่า ศาลได้หยิบยกประเด็นในเรื่อง “ทางเข้า-ออก” โครงการที่ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการ ที่ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องยาวต่อเนื่องไปจนถึงทางสาธารณะที่มีขนาดความกว้างเกิน 18 เมตรขึ้นไป

แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ไม่เป็นไปตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะมีความกว้างของถนนซอยเดิมเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น แม้ทางโครงการจะนำเอาหนังสือรับรองการอนุญาตจาก “การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)” ที่อนุญาตให้โครงการใช้ทางผ่าน เข้า-ออก สถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท ของ รฟม.มาแสดง และเรื่องดังกล่าวหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมโยธาธิการและผังเมือง ก็พิจารณาให้ความเห็นชอบว่า สามารถกระทำได้ตามกฎหมาย

อีกทั้ง หากโครงการมีปัญหาในเรื่องของความกว้างเขตทางเข้า-ออกไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกฏหมาย ก็คงเป็นเรื่องยากที่โครงการจะได้รับไฟเขียว EIA ออกมาได้

แต่กระนั้น ดูเหมือนศาลจะไม่ได้พิจารณาประเด็นนี้ รวมไปถึงประเด็นที่ว่า การที่ รฟม.นำเอาที่ดินเวนคืนก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้า มาให้เอกชนใช้เป็นทางผ่านเข้า-ออก เป็นไปโดยชอบด้วยกฏหมายหรือไม่ เอื้อประโยชน์ต่อเอกชนหรือไม่ ด้วยเหตุที่ศาลเห็นว่า ผู้ฟ้องคดีไม่ได้มีส่วนได้ ส่วนเสีย หรือมีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับ รฟม. หรือโครงการ

อย่างไรก็ตาม ในประเด็นดังกล่าว ฝ่ายบริหาร บมจ.อนันดาฯ เจ้าของโครงการยืนยันว่า บริษัทฯ ได้ดำเนินการอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางผ่านเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ ซึ่งหากทุกฝ่ายจะได้ย้อนกลับไปพิจารณา โครงการคอนโดฯ หรือโครงการพัฒนาอสังหาฯ รายรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ของรัฐ จะพบว่า ไม่ได้มีแต่โครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้เท่านั้นที่มีการขอใช้ที่ดินเป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการ แต่ยังมีโครงการพัฒนาอสังหาฯ อื่นๆ อีกนับสิบโครงการที่ดำเนินการในลักษณะเดียวกัน

โครงการคอนโดฯและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นับสิบโครงการ ต่างก็มีการขอใช้ที่ดิน รฟม. และหน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายขนส่งมวนอื่นๆ  เป็นทางเข้า-ออก เช่นเดียวกันอยู่นับสิบโครงการ ไล่ดะมาตั้งแต่โครงการ Whizdom Avenue รัชดา-ลาดพร้าว ติดสถานี MRT ลาดพร้าว ก็ใช้ที่ดินของ รฟม.ในการทำทางเข้าเช่นเดียวกัน

หรือโครงการ The Base Garden พระราม 9 ที่ทางด่วน กทพ.ตัดผ่านหน้าโครงการ ก็มีการขออนุญาตทำทางเข้า-ออกใต้ทางด่วนเข้ามายังโครงการเพื่อสร้างตึกสูง ซึ่งทั้ง 3-4 โครงการที่ว่า ล้วนมีการขอใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออก เช่นเดียวกับ โครงการ “แอชตัน อโศก” นี้ทุกกระเบียดนิ้ว

“โครงการ แอชตัน อโศก ไม่ใช่รายแรกที่ใช้ทางผ่านเข้า-ออกของ รฟม.ปัจจุบันมีโครงการในลักษณะคล้ายกันนี้กว่า 13 โครงการ เฉพาะของ รฟม. ก็มีประมาณ 6 โครงการ และในการขออนุมัติผ่านทางเข้า-ออกของ รฟม.นั้น ทางอนันดาฯ ยังรับผิดชอบทางผ่านให้ รฟม. เกือบ 100 ล้านบาท ทำให้บริษัทฯ มั่นใจอย่างยิ่งว่า ในกระบวนการดำเนินโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านมาทั้งหมด ตั้งอยู่บนพื้นฐานความถูกต้องและสุจริต ชอบด้วยกฎหมายทุกขั้นตอน”

อดีตผู้บริหาร รฟม. ได้ฝากข้อคิดให้ทุกฝ่ายได้พิจารณาว่า หากกรณีอนุมัติให้ผู้อาศัยในโครงการนี้ผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ว่าเป็นการทุจริตเอื้อประโยชน์ต่อเอกชนแล้ว โครงการคอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า หรือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ล้วนมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกัน ก็คงโดนลูกหลงตามมาอย่างแน่นอน

“ก็ไม่รู้จะให้ไปสร้างรถไฟฟ้าแถวทุ่งกุลาร้องไห้หรืออย่างไร ถึงจะไม่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชน ผู้โดยสารโดยรอบสถานี และอนาคตนโยบาย TOD ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบสถานี เพื่อสร้างมูลค่า Value Added ให้กับเศรษฐกิจ นำรายได้จากการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมาเสริมรายได้ให้โครงข่ายรถไฟฟ้า เพื่อลดปัญหาจราจร ก็คงเป็นได้แค่นโยบายปาหี่ที่ไม่มีทางเกิดขึ้นได้ ”

เหนือสิ่งอื่นใด ที่ทุกฝ่ายคงต้องตระหนัก แม้แต่ที่ดินตาบอด กฎหมายบัญญัติรองรับให้เจ้าของที่ดินสามารถเจรจาขอสร้างทางจำเป็นกับเจ้าของที่ข้างเคียง หรือร้องศาลขอใช้ที่จำเป็นเป็นทางออกได้ตาม ปพพ.1349

การที่โครงการ “แอชตัน อโศก” เจรจากับ รฟม. เพื่อขอขยับขยายทางเข้า-ออก จากเส้นทางเดิม เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในโครงการ และเปิดทางให้สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ ยังเป็นการดำเนินการ ที่สอดคล้องกับนโยบาย TOD ของรัฐบาลอีกด้วย เพราะหากที่ดิน 3 ไร่เศษแปลงนี้ ทำโครงการได้แค่ 5-7 ชั้น อย่างที่พยายามนำเสนอกัน จะมีนักลงทุนหน้าไหนยอมเสี่ยงลงทุน ที่ดินแปลงนี้ก็คงถูกปล่อยทิ้งร้างเอาไว้อย่างนั้น

ถึงวินาทีนี้ ทุกฝ่ายคงได้แต่ปูเสื่อรอ บทสรุปของโครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้ จะกลายเป็น “น้ำผึ้งหยดเดียว” ที่ทำให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอื่นๆ ที่ล้วนได้อานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟ้าและทางด่วนของรัฐจะพลอยโดนลูกหลงจนพังพาบกันไปทั้งระบบหรือไม่?

เพราะหากกรณีนี้ถูกตีความว่า หน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่กำกับดูแลบกพร่อง จนนำไปสู่การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ก็เห็นทีต่อไปในอนาคตโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการในประเทศ ก็คงนั่งไม่ติด เพราะไม่อาจจะเชื่อถือหลักเกณฑ์ใด ๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตในไทยได้อีกต่อไปแล้ว!

ที่มา :  เนตรทิพย์: เจาะลึก ถึงกึ๋น ถึงแก่น แบบไม่เกรงใจ (natethip.com)

🚩🚩ห้อง Official Line ห้องไลน์ฟรี มิติหุ้น ทันทุกสถานการณ์การลงทุน หุ้นเด่น หุ้นเด็ดตลอดวัน กับห้องไลน์ @mitihoonwealth ห้องไลน์ที่นักลงทุนเข้าเป็นสมาชิกฟรี ไม่มีเงื่อนไข เพียงคลิกลิงค์นี้ก็เข้าได้เลย และสามารถส่งต่อให้เพื่อนได้

https://lin.ee/cXAf0Dp